Voor veel partners welke uit elkaar gaan is dit één van de belangrijkste onderwerpen waarover afspraken gemaakt moeten worden. Naast het feit dat de koopwoning (te verdelen of te verrekenen) vermogen is, zijn de hypotheeklasten van de koopwoning van grote invloed op de hoogte van de partneralimentatie.
Er zijn 3 mogelijkheden:
- De koopwoning wordt overgenomen door één van de partners;
- De koopwoning wordt verkocht;
- De koopwoning blijft van beiden (“het onverdeeld laten”).
Je wilt de koopwoning overnemen, hoe werkt dit precies?
Bij partners die gaan scheiden is er vaak de wens om de koopwoning (voor één van de partners) te behouden. Juist als er kinderen zijn, zien partners dit als een mogelijkheid om één van de woningen voor de kinderen als stabiele thuisbasis te laten zijn. In de volksmond wordt dan gesproken over dat een van de partners “de koopwoning zal overnemen”.
Overdrachtsbelasting
Afhankelijk van of er huwelijksvoorwaarden zijn en wat de eigendomsverhouding is van de woning, zal bij het overnemen van de koopwoning bij scheiding wel of niet sprake zijn van overdrachtsbelasting. Bij koopwoningen die in een gemeenschap van goederen vallen en van koopwoningen waarvan de partners gezamenlijk eigenaar zijn, geldt dat er in beginsel geen overdrachtsbelasting verschuldigd is. Dit wordt geregeld in de Wet op belastingen van rechtsverkeer.
Hypotheek overnemen bij scheiding
Eén van de meest belangrijke facetten is, of de bank wil meewerken aan de overdracht van de koopwoning aan één van de partners. Als de bank de hypotheek heeft verstrekt aan beide partners wil de bank weten of ze een risico lopen met de hypotheek en of de betreffende partner in redelijkheid in staat is om “de hypotheek over te nemen”. Als je een koopwoning en de bijbehorende hypotheek overdraagt aan één van de partners, kan worden volstaan met het verzoek aan de hypotheekverstrekker tot het verlenen van “ontslag hoofdelijk schuldenaarschap” van de vertrekkende partner. Als de hypotheekverstrekker daaraan niet wil meewerken, kan de achterblijvende partner ook gaan onderzoeken of het mogelijk is om bij een andere hypotheekverstrekker een hypotheek te krijgen.
Uitkoop partner
Als de koopwoning eigendom is van beide partners en er sprake is van een overwaarde, dan zal in veel gevallen de partner die de woning overneemt de ex-partner moeten “uitkopen”. Uitkopen is eigenlijk het betalen van de helft van de overwaarde aan de vertrekkende partner. Dus om de woning op één naam te krijgen, zal naast het feit dat de hypotheek moet worden overgenomen, er een extra hypotheek moeten worden afgesloten als er een gebrek is aan eigen middelen, waarmee de partner wordt uitgekocht.
Wanneer je tijdens de scheiding gaat onderzoeken of de koopwoning kan worden overgenomen en of je een hypotheek krijgen, zal je mogelijk een afwijzende houding van de bank merken.. dit is namelijk zo omdat wanneer er nog geen echtsscheidingsconvenant is, er nog geen uitspraken kunnen worden gedaan.
Belangrijk ook is dat dat hypotheeklasten na echtscheiding een bepalende factor zijn bij het berekenen van partneralimentatie. Hoe hoger de last, hoe lager de draagkracht voor het betalen van alimentatie. Je kunt dus stellen dat bij een echtscheiding alles door elkaar loopt en aan elkaar vastzit. Laat je goed inlichten en adviseurs rekenen of gewenste afspraken haalbaar zijn. Dat maakt de afhandeling eenvoudiger en voordeliger.
Hypotheek & partneralimentatie
Het is algemeen bekend dat er een groot tekort is aan betaalbare huurwoningen. Veel partners die gaan scheiden hebben een koopwoning met overwaarde. Vaak zie je dat scheidende partners de gezamenlijke koopwoning verkopen, de opbrengst verdelen en met die opbrengst ieder op zoek gaat naar een goedkopere koopwoning. Als daarvoor een hypotheek nodig is, wordt bij de beoordeling van een financieringsaanvraag gekeken naar het inkomen en de eventuele financiële verplichting(en) van de aanvrager.
Naast het arbeidsinkomen wordt ook het inkomen uit partneralimentatie meegeteld voor het beoordelen van een hypotheekaanvraag. Dat kan alleen als de overeengekomen of opgelegde partneralimentatie een looptijd heeft van 10 jaar of langer.
Vanaf 2020 geldt door wetswijziging omtrent partneralimentatie, voor veel alimentatiegerechtigden een partneralimentatietermijn van minder dan 10 jaar. Dit betekent dus dat alimentatiegerechtigden minder kansen hebben om een hypotheek te kunnen krijgen voor een eigen koopwoning.
Het koophuis verkopen, waar moet je nog aan denken?
Als financiering van de woning voor één van de partners niet mogelijk is of uiteindelijk niet gewenst is, of als de partners allebei een nieuwe start willen maken, kan de woning verkocht worden. In het convenant kun je afspraken opnemen over wat te doen in de periode dat de woning nog niet is verkocht en ook hoe jullie willen omgaan met de verkoopopbrengst (of restschuld).
Je wilt de koopwoning samen aanhouden, mag en kan dat?
Wanneer je besluit de koopwoning (tijdelijk) samen aan te houden (juridisch noemt men dat: het onverdeeld laten), is het heel belangrijk om daar goede afspraken over te maken in het convenant. Afspraken hoe om te gaan met de toekomstige verkoop en omschrijving hoe jullie fiscaal met de koopwoningen om willen gaan.
Er zijn de nodige nadelen als het gaat om het samen aanhouden van de koopwoning. Veelal wordt dit gedaan als het overnemen van de hypotheek door één van de partners echt niet lukt en dat de partners de koopwoning willen aanhouden in het belang van de kinderen. Dit betekent dus dat één van de partners blijft wonen in de gezamenlijke koopwoning en dat de andere partner een woning gaat huren.
Groot nadeel hiervan is, dat als de vertrekkende partner (op termijn) een woning wil gaan kopen, het hem of haar niet lukt, omdat die dan nog “op de hypotheek staat” van de gezamenlijke koopwoning. Ook is het vaak onwenselijk om nog samen met de ex-partner een schuld te hebben, waarvoor je geheel aansprakelijk bent. Dus als de ene partner zijn afspraken niet nakomt, kan de andere partner de (financiële) problemen oplossen. En wat te denken aan schade of onderhoud van de koopwoning.
Hoe gaan jullie daar na de scheiding mee om? Het is dus goed om heel goed na te denken of het aanhouden van de gezamenlijke koopwoning wel zo verstandig is.
september 11, 2020
Algemeen